Un étranger peut-il acheter un appartement en Andorre pour le louer à des fins touristiques ? Ce qu’il faut savoir avant d’investir
Investir dans un bien immobilier en Andorre continue de susciter beaucoup d’intérêt auprès des acheteurs étrangers. Pour beaucoup, l’idée initiale semble simple : acheter un appartement, le publier sur Airbnb ou Booking.com et obtenir une rentabilité grâce à la location touristique.
Cependant, le cadre actuel rend cette stratégie considérablement plus complexe qu’elle ne peut le sembler avant l’achat. La question n’est pas seulement de savoir si un étranger peut acquérir un bien immobilier, mais aussi quel usage il pourra en faire ensuite, quelles autorisations seront nécessaires et s’il pourra maintenir ou obtenir une licence touristique.
C’est pourquoi, avant d’estimer combien un bien pourrait générer, il convient de répondre d’abord à une question beaucoup plus importante : le modèle d’exploitation envisagé est-il réellement viable ?
Tout d’abord, un HUT et un appartement touristique ne désignent pas la même chose
En Andorre, il existe une différence importante entre un Habitatge d’Ús Turístic, HUT, et un appartement touristique. Un HUT est un logement à usage résidentiel qui est commercialisé dans son intégralité pour des séjours touristiques. Les appartements touristiques, en revanche, font partie de bâtiments spécifiquement destinés à cette activité et sont soumis à une réglementation différente.
Cette distinction est particulièrement importante pour un investisseur étranger. Lorsqu’une personne envisage d’acheter un appartement individuel pour ensuite le louer via Airbnb ou Booking.com, elle pense généralement au modèle HUT, même si elle l’appelle couramment « appartement touristique ».
Et c’est précisément dans ce modèle que l’on trouve certaines des principales restrictions actuelles.
Acheter un appartement qui possède déjà un HUT ne signifie pas acheter également la licence
Il s’agit probablement de l’un des points les plus importants que tout acheteur doit connaître avant de réaliser une opération.
Actuellement, le changement de propriétaire d’un HUT pour une cause autre qu’une succession à la suite d’un décès entraîne la radiation d’office de son inscription au Registre des HUT. Cela signifie qu’acheter un appartement actuellement exploité comme hébergement touristique ne permet pas automatiquement au nouveau propriétaire de poursuivre la même activité.
À cela s’ajoute un autre élément essentiel : les nouvelles autorisations HUT pour les appartements et les studios sont suspendues pour une durée indéterminée.
Par conséquent, acheter un bien qui génère actuellement des revenus touristiques en supposant que ces mêmes revenus pourront être maintenus après la vente peut conduire à une projection financière totalement erronée.
Un bien peut présenter un excellent historique sur Airbnb ou Booking.com et, malgré cela, cette rentabilité touristique passée ne pourra pas nécessairement être reproduite par le nouveau propriétaire.
Les acheteurs étrangers sont également soumis à la réglementation sur l’investissement étranger
Aux restrictions liées à l’usage touristique s’ajoutent les règles spécifiques applicables à l’investissement immobilier étranger.
Les opérations considérées comme des investissements immobiliers étrangers sont soumises à un régime spécifique d’autorisation, de fiscalité et d’exigences administratives. Être étranger ne signifie donc pas nécessairement qu’il est impossible d’acheter un bien en Andorre, mais cela implique que l’opération doit être analysée avant d’être formalisée.
En outre, au cours de l’année 2026, la fiscalité applicable à ces investissements a été renforcée, avec une augmentation de l’impôt sur l’investissement immobilier étranger à 6 % pour l’acquisition d’un premier bien et à 10 % dans le cas d’un deuxième bien, selon les conditions prévues par la réglementation.
Il devient donc encore plus important d’étudier l’investissement dans son ensemble. Il ne suffit pas d’analyser le prix d’achat et les revenus potentiels. Il faut également prendre en compte les impôts, les dépenses, le financement, le modèle d’exploitation et la rentabilité nette.
Le véritable problème apparaît lorsque toute la rentabilité dépend de la location touristique
Un bien peut constituer un bon investissement immobilier sans pour autant être un investissement touristique viable.
Cette différence est fondamentale.
Si la rentabilité prévue dépend exclusivement de la location du bien à la nuitée ou à la semaine, mais qu’après l’acquisition il n’est pas possible de maintenir ou d’obtenir l’autorisation correspondante, le modèle financier initial perd tout son sens.
C’est pourquoi il est aujourd’hui particulièrement risqué d’acheter un appartement résidentiel en se basant uniquement sur les revenus historiques d’Airbnb, les prix de haute saison ou les résultats obtenus par le propriétaire précédent.
La première question ne devrait pas être « combien cet appartement génère-t-il actuellement ? », mais plutôt « quel type d’exploitation pourrai-je légalement mettre en place une fois qu’il m’appartiendra ? »
Cela signifie-t-il qu’un étranger devrait renoncer à investir dans un logement en Andorre ?
Pas nécessairement. Il peut simplement être nécessaire de modifier l’approche de l’investissement.
Si la location touristique n’est pas viable pour le bien étudié, il existe principalement deux alternatives à analyser : la location saisonnière et la location résidentielle de longue durée.
D’une part, il existe la location résidentielle destinée à constituer la résidence habituelle du locataire, pour laquelle la réglementation andorrane prévoit généralement une durée minimale de contrat de cinq ans. Ce modèle peut offrir davantage de stabilité, une rotation plus faible des locataires et des revenus plus prévisibles à long terme.
D’autre part, il existe la location saisonnière, destinée aux personnes ayant besoin d’un logement pendant une période limitée pour une raison véritablement temporaire, comme des professionnels en déplacement, des travailleurs saisonniers ou des personnes séjournant en Andorre pendant plusieurs mois. Dans ces situations, des contrats plus courts, par exemple de six mois, peuvent être envisagés, à condition que le séjour soit réellement temporaire et que le contrat corresponde à cette situation.
La distinction est importante : un contrat de six mois ne devient pas automatiquement une location saisonnière uniquement en raison de sa durée. Le motif du séjour et l’usage réel du logement sont des éléments essentiels pour déterminer le type de contrat approprié.
Ainsi, un propriétaire qui ne peut pas exploiter son bien comme HUT peut encore étudier s’il est plus intéressant d’opter pour une location saisonnière ou pour un contrat résidentiel de cinq ans, en fonction du bien, de son emplacement, du profil de la demande et de ses objectifs d’investissement.
Passer d’un investissement touristique à un investissement immobilier
C’est ici que la perspective change complètement.
Un acheteur peut arriver en Andorre avec l’intention de générer des revenus grâce à des séjours de courte durée et découvrir que, pour le bien qu’il envisage d’acquérir, l’alternative la plus réaliste peut être une location saisonnière ou une location résidentielle de cinq ans.
La question n’est alors plus simplement « combien cet appartement pourrait-il générer sur Airbnb ? », mais plutôt :
Quel modèle d’exploitation est viable et quelle rentabilité peut-il offrir après impôts, dépenses et frais de gestion ?
Dans certains cas, un logement peut générer moins de revenus bruts avec un contrat résidentiel de cinq ans qu’avec une location touristique, mais il présentera également une rotation beaucoup plus faible, moins de coûts opérationnels et une meilleure prévisibilité des revenus.
Dans d’autres cas, la location saisonnière peut offrir davantage de flexibilité et mieux s’adapter à certains emplacements ou profils de demande, même si elle nécessite également une gestion plus active et une justification correcte du caractère temporaire du séjour.
C’est pourquoi comparer uniquement les revenus bruts peut donner une vision incomplète.
Un investissement réellement intéressant est celui qui combine viabilité juridique, demande, stabilité et rentabilité nette.
Acheter d’abord et analyser la rentabilité ensuite peut coûter cher
L’une des principales erreurs qu’un investisseur peut commettre consiste à finaliser l’acquisition avant d’étudier le modèle d’exploitation.
Avant d’engager du capital, différents scénarios devraient être analysés : prix d’acquisition, impôts, dépenses récurrentes, revenus mensuels prévisionnels, demande dans la zone, durée des contrats, frais de gestion et rentabilité nette annuelle.
Il est également important de comparer plusieurs alternatives.
Par exemple, que se passe-t-il si nous achetons un bien en pensant à la location touristique, mais que nous devons finalement le destiner à un contrat résidentiel de cinq ans ? Reste-t-il rentable avec ce niveau de loyer mensuel ?
Et que se passerait-il si le bien pouvait être exploité en location saisonnière pendant des périodes de six mois, à condition qu’il existe un véritable besoin temporaire ? Comment les revenus, les coûts et la rotation évolueraient-ils ?
Ces questions devraient être résolues avant de signer l’acte de vente.
Une projection financière peut complètement changer la décision
C’est ici qu’une projection de rentabilité devient particulièrement utile.
Au lieu de prendre une décision uniquement sur la base de l’intuition, du prix affiché du bien ou de ses revenus touristiques historiques, différents scénarios peuvent être construits afin de mieux comprendre ce qui pourrait réellement se passer avec l’investissement.
Une projection peut analyser des éléments tels que le prix d’achat, les dépenses, les impôts, le revenu mensuel prévu, la rentabilité brute, la rentabilité nette et les performances attendues du bien à moyen et long terme.
Elle permet également de comparer directement différents modèles. Par exemple, il est possible d’étudier la performance financière d’un bien en location saisonnière par rapport à un contrat résidentiel de cinq ans, puis d’évaluer quelle option correspond le mieux aux objectifs de l’investisseur.
Un appartement moins cher n’est pas nécessairement le meilleur investissement, tout comme un bien avec un loyer mensuel plus élevé n’offrira pas toujours la meilleure rentabilité en pourcentage.
Comment AndStay peut-il vous aider ?
Chez AndStay, nous travaillons sur la performance et la gestion de biens immobiliers en Andorre. Nous pouvons donc vous aider à analyser un bien avant de prendre une décision d’achat.
Grâce à notre service de projection financière, nous pouvons étudier la propriété que vous envisagez d’acquérir et analyser son potentiel en tenant compte du modèle de location qui peut réellement être appliqué.
Si l’exploitation touristique n’est pas viable, nous pouvons comparer différentes alternatives, notamment la location saisonnière et la location résidentielle de cinq ans, en estimant les revenus potentiels, les coûts et la rentabilité afin de vous aider à comprendre quelle stratégie peut être la plus adaptée au bien.
Notre objectif n’est pas simplement de vous indiquer combien un bien pourrait générer, mais de vous aider à comprendre si les chiffres sont cohérents avant d’engager votre capital.
La réglementation change la manière d’investir en Andorre
Les évolutions réglementaires de ces dernières années montrent une direction claire : l’Andorre renforce les contrôles sur l’investissement immobilier étranger et limite le développement de certaines formes d’hébergement touristique, tout en cherchant à augmenter l’offre destinée au marché résidentiel.
Cela oblige également à modifier la manière d’analyser un investissement.
Le modèle consistant à acheter un appartement puis à le transformer ensuite en hébergement touristique ne peut plus être considéré comme acquis. Avant de réaliser une opération, il est nécessaire d’étudier la situation spécifique du bien, le profil de l’acheteur et l’usage qui pourra légalement être fait du logement.
Mais cela ne signifie pas que les opportunités d’investissement ont disparu.
Cela signifie simplement qu’il faut les aborder autrement.
Conclusion
Acheter un bien immobilier en Andorre en tant qu’étranger reste possible dans certaines situations, mais acheter un appartement dans l’objectif spécifique de l’exploiter ensuite comme hébergement touristique constitue aujourd’hui une stratégie beaucoup plus limitée et complexe.
Les restrictions concernant les nouvelles autorisations HUT, la radiation de l’inscription lors d’un changement de propriétaire et les obligations liées à l’investissement étranger rendent indispensable l’analyse de la viabilité de l’opération avant l’achat.
Cependant, un bien qui n’est pas viable pour la location touristique peut toujours constituer un investissement intéressant à travers d’autres modèles. Parmi les alternatives pouvant être étudiées figurent la location saisonnière, par exemple pendant six mois lorsqu’il existe un besoin temporaire réel, et la location résidentielle avec des contrats de cinq ans.
L’essentiel est de déterminer quelle option est la plus adaptée à chaque bien et quelle rentabilité elle peut offrir après la prise en compte de l’ensemble des coûts.
Chez AndStay, nous pouvons vous accompagner grâce à une projection financière de l’investissement, en comparant différents scénarios et en évaluant quel modèle peut être le plus pertinent pour chaque propriété.
Car avant de se demander combien un bien peut générer, il existe une question encore plus importante :
Que pourrons-nous réellement en faire après l’avoir acheté ?
