Airbnb modifie ses commissions : ce que signifie la nouvelle commission unique pour les propriétaires et les gestionnaires d’hébergements
Airbnb modifie l’un des éléments les plus importants de son modèle de distribution : la manière dont la plateforme facture ses frais de service. Airbnb abandonne progressivement le système de frais partagés, dans lequel la commission était répartie entre l’hôte et le voyageur, pour évoluer vers une commission unique directement déduite du versement de l’hôte. Airbnb indique que la plupart des hôtes soumis à cette structure paient 15,5 %, même si, dans certains cas, ce pourcentage peut se situer entre 14 % et 16 %.
Ce changement est particulièrement important pour les hébergements professionnels, les hôtels, les appartements avec services et les gestionnaires utilisant un PMS ou un channel manager, puisque la commission unique s’applique à la plupart de ces profils. Plus qu’un simple changement de commission, cette évolution implique de revoir la manière dont les prix sont calculés, le montant réellement perçu par l’hébergement et la façon dont Airbnb se compare aux autres canaux de vente.
Qu’est-ce qui change exactement sur Airbnb ?
Avec le modèle traditionnel de frais partagés, une partie de la commission était assumée par l’hôte et une autre était ajoutée au prix payé par le voyageur. Cela signifiait que le tarif défini par l’hébergement ne correspondait pas nécessairement au montant final affiché au client.
Airbnb explique ce changement avec un exemple simple : si un hôte fixait auparavant un prix de 100 USD, le voyageur pouvait finalement payer environ 115 USD après l’ajout des frais de service, tandis que l’hôte recevait environ 97 USD après déduction de sa propre commission. Avec la nouvelle structure, l’hébergement pourrait fixer directement un prix de 115 USD, le voyageur verrait ces 115 USD et l’hôte recevrait approximativement les mêmes 97 USD après application de la commission unique.
Ainsi, voir une commission de 15,5 % sur le versement ne signifie pas automatiquement que l’hébergement gagnera moins. L’essentiel est de revoir et d’ajuster correctement le prix publié afin de l’adapter à cette nouvelle structure.
L’erreur serait de conserver exactement les mêmes prix
Il s’agit de l’un des points les plus importants pour les propriétaires et les gestionnaires. Si un hébergement passe d’une structure dans laquelle l’hôte supportait environ 3 % de frais à une autre où environ 15,5 % sont déduits, tout en conservant exactement les mêmes tarifs, son revenu net par réservation peut diminuer considérablement.
Le changement ne doit donc pas être analysé uniquement en observant le pourcentage de commission. Il faut calculer le prix nécessaire pour conserver le même revenu net après les coûts du canal. Airbnb a même mis en place un outil d’ajustement des prix pour certains hôtes pendant cette transition, permettant de modifier plus facilement les prix existants et les frais supplémentaires.
L’objectif devrait être simple : déterminer le montant que l’on souhaite recevoir après déduction de la commission et, à partir de là, calculer le prix qui doit être présenté au voyageur.
Le prix affiché compte moins que le revenu net
Ce changement oblige également à revoir la manière d’analyser les performances d’un hébergement. Comparer uniquement le prix affiché sur Airbnb avec celui de Booking.com ou du site internet de l’établissement peut être trompeur, car chaque canal possède une structure de coûts différente.
Une chambre ou un appartement vendu 200 € sur deux plateformes différentes ne génère pas nécessairement le même revenu final. Il faut prendre en compte les commissions, promotions, frais de paiement et tout autre coût lié à l’acquisition de la réservation.
Il devient donc de plus en plus important de travailler avec des notions comme le prix net, le coût de distribution et la marge par canal. La question ne devrait plus être uniquement « À quel prix vendons-nous ? », mais plutôt « Combien nous reste-t-il réellement après la vente ? ».
Que se passe-t-il pour les hébergements connectés à un PMS ou à un channel manager ?
Pour les gestionnaires professionnels, ce point est particulièrement important. Airbnb précise que la structure de commission unique s’applique à la majorité des hôtes utilisant un logiciel de gestion d’hébergements, ainsi qu’aux établissements d’hospitalité traditionnelle comme les hôtels et les appartements avec services.
Lorsque les tarifs sont distribués depuis un PMS ou un channel manager vers différentes plateformes, il n’est pas toujours pertinent d’envoyer exactement le même prix de base à tous les canaux. Si Airbnb, Booking.com et la réservation directe présentent des coûts différents, la stratégie tarifaire peut nécessiter des ajustements spécifiques afin de maintenir un revenu net cohérent.
C’est ici qu’une bonne stratégie multicanale devient encore plus importante. Synchroniser les disponibilités n’est qu’une partie du processus, il faut également comprendre l’impact de chaque plateforme sur la rentabilité finale.
Cela signifie-t-il qu’Airbnb est devenu plus cher ?
Pas nécessairement.
Airbnb explique que le taux de 15,5 % utilisé dans sa nouvelle structure repose sur la moyenne mondiale de ses anciens frais de service. La principale différence est que le coût n’est plus réparti entre le voyageur et l’hôte, mais concentré du côté de l’hôte, ce qui permet au voyageur de voir plus directement le prix final.
Pour l’hébergement, cela rend la commission beaucoup plus visible sur chaque versement, mais permet également d’avoir une vision plus claire du prix final présenté au client. L’impact réel dépendra de la manière dont les tarifs seront ajustés après la transition.
Airbnb, Booking.com et la réservation directe ne doivent pas être analysés de la même manière
Chaque canal remplit une fonction différente. Airbnb peut apporter de la visibilité, une clientèle internationale et une demande que l’hébergement ne pourrait peut-être pas générer seul. Booking.com peut toucher un autre type de voyageur et offrir une très grande visibilité internationale, tandis que la réservation directe peut permettre de conserver une part plus importante de la valeur de chaque séjour.
L’objectif ne devrait pas être de déterminer quel canal est globalement « meilleur », mais d’analyser quel canal offre les meilleurs résultats pour chaque propriété, chaque saison et chaque profil de voyageur.
La nouvelle structure d’Airbnb rend encore plus importante la connaissance du coût réel de chaque réservation. Un canal peut appliquer une commission plus élevée tout en restant rentable s’il apporte des réservations qui n’auraient pas été obtenues autrement. Le problème apparaît lorsque les mêmes prix et la même stratégie sont appliqués à tous les canaux sans tenir compte de leurs différences.
Une opportunité pour revoir l’ensemble de la stratégie tarifaire
Des changements comme celui-ci peuvent sembler être de simples modifications techniques d’une plateforme, mais ils représentent également une bonne occasion de vérifier si la stratégie commerciale de l’hébergement reste adaptée.
Il est conseillé de revoir les tarifs de base, les promotions, les réductions, les frais supplémentaires, les prix du week-end, les saisons et les différences entre les canaux. Il est également important d’analyser le revenu net de chaque réservation plutôt que de se concentrer uniquement sur le montant affiché.
Airbnb indique également qu’une fois qu’un hôte passe à la structure de commission unique, il ne peut plus revenir au modèle de frais partagés. Les réservations effectuées avant le changement conservent leur ancienne structure, tandis que la nouvelle commission s’applique aux nouvelles réservations effectuées après la transition.
Que devrait vérifier un propriétaire ou un gestionnaire maintenant ?
Plutôt que d’appliquer automatiquement une augmentation de 15,5 %, il convient d’analyser chaque hébergement individuellement. Le point de départ devrait être de déterminer quel revenu net était généré avant le changement, quel niveau l’établissement souhaite conserver et quel prix final reste compétitif sur le marché.
Il est également important de vérifier quelles promotions sont actives, comment les tarifs sont distribués depuis le PMS, quelles différences existent par rapport aux autres canaux et si la stratégie maintient un bon équilibre entre compétitivité pour le voyageur et rentabilité pour le propriétaire.
La commission n’est qu’une variable. Le taux d’occupation, la demande, le positionnement et le prix que les voyageurs sont prêts à payer restent tout aussi importants.
Conclusion
Le passage d’Airbnb à une structure de commission unique ne doit pas être interprété uniquement comme une nouvelle commission. Il représente une évolution dans la manière d’afficher les prix et de calculer les revenus de chaque réservation, obligeant propriétaires et gestionnaires à accorder encore plus d’attention au montant net qu’ils perçoivent réellement.
Conserver les mêmes tarifs sans analyser l’impact de la nouvelle structure peut réduire les marges, tandis qu’augmenter les prix sans tenir compte du marché peut également nuire à la compétitivité. La clé consiste à trouver le bon équilibre entre prix final, commission, positionnement et revenu net.
Pour les hébergements travaillant avec plusieurs canaux, ce changement renforce un principe essentiel : tous les canaux n’ont pas le même coût et ne doivent donc pas toujours être gérés exactement de la même manière.
Chez AndStay, nous gérons la stratégie commerciale d’appartements touristiques et d’hôtels en tenant compte de la tarification dynamique, la distribution multicanale, les coûts de chaque plateforme et la rentabilité nette, en adaptant les tarifs afin que les changements d’Airbnb, Booking.com et d’autres canaux ne deviennent pas simplement des coûts supplémentaires, mais des décisions pouvant être gérées de manière stratégique.
