Pot un estranger comprar un apartament a Andorra per llogar-lo turísticament? El que has de saber abans d’invertir
Invertir en una propietat a Andorra continua despertant molt interès entre compradors estrangers. Per a molts, la idea inicial sembla senzilla: comprar un apartament, publicar-lo a Airbnb o Booking.com i obtenir rendibilitat mitjançant el lloguer turístic.
Tanmateix, el marc actual fa que aquesta estratègia sigui considerablement més complexa del que pot semblar abans de realitzar la compra. El problema no és només si un estranger pot adquirir un immoble, sinó quin ús en podrà fer després, quines autoritzacions necessitarà i si podrà mantenir o obtenir una llicència turística.
Per això, abans de valorar quant podria generar una propietat, convé respondre primer una pregunta molt més important: el model d’explotació que estem plantejant és realment viable?
Primer, HUT i apartament turístic no volen dir el mateix
A Andorra hi ha una diferència important entre un Habitatge d’Ús Turístic, HUT, i un apartament turístic. Un HUT és un habitatge d’ús residencial que es comercialitza íntegrament per a estades turístiques. Els apartaments turístics, en canvi, formen part d’edificis destinats específicament a aquesta activitat i estan subjectes a una regulació diferent.
Aquesta distinció és especialment important per a un inversor estranger. Quan algú es planteja comprar un pis individual per després llogar-lo a través d’Airbnb o Booking.com, normalment està pensant en el model HUT, encara que col·loquialment l’anomeni "apartament turístic".
I és precisament en aquest model on trobem algunes de les principals limitacions actuals.
Comprar un pis que ja té HUT no significa comprar també la llicència
Aquest és probablement un dels punts més importants que ha de conèixer qualsevol comprador abans de realitzar una operació.
Actualment, el canvi de propietari d’un HUT per una causa diferent d’una successió per defunció comporta la baixa d’ofici de la seva inscripció al Registre de HUT. Això significa que comprar un apartament que actualment funciona com a allotjament turístic no implica que el nou propietari pugui continuar automàticament amb la mateixa activitat.
A això s’hi afegeix una altra qüestió clau: les noves autoritzacions de HUT per a apartaments i estudis estan suspeses de manera indefinida.
Per tant, comprar una propietat que actualment genera ingressos turístics i assumir que aquests mateixos ingressos es podran mantenir després de la compravenda pot portar a una projecció financera completament equivocada.
Un immoble pot tenir un excel·lent històric a Airbnb o Booking.com i, tot i així, aquesta rendibilitat turística passada no té per què poder-se reproduir per part del nou propietari.
Per a un comprador estranger també existeix la regulació d’inversió estrangera
A les restriccions relacionades amb l’ús turístic cal afegir-hi les normes específiques aplicables a la inversió immobiliària estrangera.
Les operacions considerades inversió estrangera immobiliària estan subjectes a un règim específic d’autorització, fiscalitat i requisits administratius. Per tant, ser estranger no significa necessàriament que no es pugui comprar una propietat a Andorra, però sí que implica que l’operació s’ha d’analitzar abans de formalitzar-la.
A més, durant el 2026 s’ha endurit la fiscalitat aplicable a aquestes inversions, augmentant l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al 6 % per a l’adquisició del primer immoble i al 10 % en el cas d’un segon immoble, dins de les condicions establertes per la normativa.
Això fa encara més important estudiar la inversió de manera global. No n’hi ha prou amb analitzar el preu de compra i els possibles ingressos. Cal tenir en compte impostos, despeses, finançament, model d’explotació i rendibilitat neta.
El veritable problema apareix quan tota la inversió depèn del lloguer turístic
Una propietat pot ser una bona inversió immobiliària i, tanmateix, no ser una inversió turística viable.
Aquesta diferència és fonamental.
Si la rendibilitat prevista depèn exclusivament de llogar l’immoble per nits o setmanes, però després de l’adquisició no existeix la possibilitat de mantenir o obtenir l’autorització corresponent, el model financer inicial deixa de tenir sentit.
Per això, actualment és especialment arriscat comprar un apartament residencial basant-se únicament en ingressos històrics d’Airbnb, preus de temporada alta o resultats obtinguts pel propietari anterior.
La primera pregunta no hauria de ser "quant factura actualment aquest apartament?", sinó "quin tipus d’explotació podré fer legalment quan sigui meu?"
Això significa que un estranger hauria de descartar invertir en habitatge a Andorra?
No necessàriament. El que pot ser necessari és canviar l’enfocament de la inversió.
Si el lloguer turístic no és viable per a la propietat que s’està estudiant, hi ha principalment dues alternatives que es poden analitzar: el lloguer de temporada i el lloguer residencial de llarga durada.
D’una banda, hi ha el lloguer residencial destinat a habitatge habitual, on la normativa andorrana estableix amb caràcter general una durada mínima del contracte de cinc anys. Aquest model pot oferir més estabilitat, menor rotació d’inquilins i uns ingressos més previsibles a llarg termini.
D’altra banda, hi ha el lloguer de temporada, pensat per a persones que necessiten un habitatge durant un període limitat per una causa realment temporal, com professionals desplaçats, treballadors de temporada o persones que romanen a Andorra durant diversos mesos. En aquests casos es poden plantejar contractes més curts, per exemple de sis mesos, sempre que l’estada sigui realment temporal i el contracte respongui a aquesta situació.
La diferència és important: un contracte de sis mesos no es converteix automàticament en un lloguer de temporada només per la seva durada. El motiu de l’estada i l’ús real de l’habitatge són factors clau per determinar quin tipus de contracte correspon.
Per tant, un propietari que no pugui explotar una propietat com a HUT encara pot estudiar si li convé més un lloguer de temporada o un contracte residencial de cinc anys, segons la propietat, la ubicació, el perfil de demanda i els seus objectius d’inversió.
D’una inversió turística a una inversió immobiliària
Aquí és on canvia completament la perspectiva.
Un comprador pot arribar a Andorra pensant a obtenir ingressos mitjançant estades curtes i descobrir que, per a la propietat que està valorant, l’alternativa més realista pot ser un lloguer de temporada o un lloguer residencial de cinc anys.
La pregunta deixa de ser únicament "quant podria generar aquest apartament a Airbnb?" i passa a ser:
Quin model d’explotació és viable i quina rendibilitat pot oferir després d’impostos, despeses i costos de gestió?
En alguns casos, un habitatge pot generar menys ingressos bruts amb un contracte residencial de cinc anys que mitjançant lloguer turístic, però també tindrà molta menys rotació, menys costos operatius i una major previsibilitat dels ingressos.
En altres casos, el lloguer de temporada pot oferir més flexibilitat i adaptar-se millor a determinades ubicacions o perfils de demanda, tot i que també requereix una gestió més activa i una correcta justificació del caràcter temporal de l’estada.
Per això, comparar únicament els ingressos bruts pot donar una imatge incompleta.
Una inversió realment interessant és aquella que combina viabilitat legal, demanda, estabilitat i rendibilitat neta.
Comprar primer i analitzar la rendibilitat després pot sortir car
Un dels errors més grans que pot cometre un inversor és completar l’adquisició i estudiar el model d’explotació posteriorment.
Abans de comprometre capital, caldria analitzar diferents escenaris: preu d’adquisició, impostos, despeses recurrents, ingressos mensuals previstos, demanda de la zona, durada dels contractes, costos de gestió i rendibilitat neta anual.
També convé comparar alternatives.
Per exemple, què passa si comprem una propietat pensant en lloguer turístic però finalment l’hem de destinar a un contracte residencial de cinc anys? Continua sent rendible amb aquest ingrés mensual?
I què passaria si la propietat es pogués treballar mitjançant lloguer de temporada durant períodes de sis mesos, sempre que existeixi una necessitat temporal real? Com canviarien els ingressos, els costos i la rotació?
Aquestes preguntes s’haurien de respondre abans de signar la compravenda.
Una projecció financera pot canviar completament la decisió
És aquí on una projecció de rendibilitat resulta especialment útil.
En lloc de prendre una decisió únicament per intuïció, pel preu anunciat de l’immoble o pels ingressos turístics històrics, es poden construir diferents escenaris per entendre què podria passar realment amb la inversió.
Una projecció pot analitzar aspectes com preu de compra, despeses, impostos, ingrés mensual previst, rendibilitat bruta, rendibilitat neta i comportament esperat de la propietat a mitjà i llarg termini.
A més, permet comparar directament diferents models. Per exemple, podem estudiar com es comportaria econòmicament una propietat amb lloguer de temporada en comparació amb un contracte residencial de cinc anys i valorar quina opció pot tenir més sentit segons els objectius de l’inversor.
Un apartament més barat no necessàriament serà la millor inversió, igual que un habitatge amb un lloguer mensual més alt no sempre oferirà la millor rendibilitat percentual.
Com et podem ajudar des d’AndStay?
A AndStay treballem amb el rendiment i la gestió de propietats a Andorra, per la qual cosa et podem ajudar a analitzar un immoble abans de prendre una decisió de compra.
Mitjançant el nostre servei de projecció financera, podem estudiar la propietat que estiguis valorant i analitzar-ne el potencial tenint en compte el model de lloguer que realment es pugui aplicar.
Si l’explotació turística no és viable, podem comparar diferents alternatives, especialment el lloguer de temporada i el lloguer residencial de cinc anys, estimant possibles ingressos, costos i rendibilitat per ajudar-te a entendre quina estratègia pot encaixar millor amb la propietat.
El nostre objectiu no és simplement dir quant podria facturar un immoble, sinó ajudar-te a entendre si els números tenen sentit abans de comprometre el teu capital.
La regulació està canviant la manera d’invertir a Andorra
Els canvis regulatoris dels darrers anys mostren una direcció clara: Andorra està reforçant els controls sobre la inversió immobiliària estrangera i limitant el creixement de determinades modalitats d’allotjament turístic, alhora que busca augmentar l’oferta destinada al mercat residencial.
Això obliga també a canviar la manera d’analitzar una inversió.
El model de comprar un apartament i convertir-lo posteriorment en allotjament turístic ja no es pot donar per fet. Abans de realitzar qualsevol operació, cal estudiar la situació concreta de la propietat, el perfil del comprador i l’ús que legalment es podrà donar a l’immoble.
Però això no significa que hagin desaparegut les oportunitats.
Significa que cal enfocar-les d’una altra manera.
Conclusió
Comprar una propietat a Andorra sent estranger continua sent possible en determinats supòsits, però comprar un apartament amb l’objectiu específic d’explotar-lo posteriorment com a allotjament turístic és avui una estratègia considerablement més limitada i complexa.
Les restriccions sobre noves autoritzacions HUT, la baixa de la inscripció quan canvia el propietari i les obligacions associades a la inversió estrangera fan imprescindible comprovar la viabilitat de l’operació abans de comprar.
Tanmateix, una propietat que no sigui viable per a lloguer turístic pot continuar sent una inversió interessant mitjançant altres models. Entre les alternatives que es poden estudiar hi ha el lloguer de temporada, per exemple durant sis mesos quan existeixi una necessitat temporal real, i el lloguer residencial amb contractes de cinc anys.
La clau és determinar quina opció és més adequada per a cada propietat i quina rendibilitat pot oferir després de tenir en compte tots els costos.
A AndStay et podem ajudar mitjançant una projecció financera de la inversió, comparant diferents escenaris i valorant quin model pot tenir més sentit per a cada immoble.
Perquè abans de preguntar-nos quant pot generar una propietat, hi ha una pregunta encara més important:
Què podrem fer realment amb ella després de comprar-la?
