Airbnb canvia les seves comissions: què significa la nova tarifa única per a propietaris i gestors d’allotjaments
Airbnb està modificant una de les parts més importants del seu model de distribució: la manera com cobra les tarifes de servei. La plataforma està deixant enrere progressivament el sistema de tarifa compartida, en què la comissió es repartia entre l’amfitrió i l’hoste, per avançar cap a una tarifa única descomptada directament del cobrament de l’amfitrió. Airbnb indica que la majoria d’amfitrions sota aquesta estructura paguen un 15,5 %, tot i que en alguns casos el percentatge pot situar-se entre el 14 % i el 16 %.
Aquest canvi és especialment rellevant per a allotjaments professionals, hotels, apartaments amb serveis i gestors que utilitzen un PMS o channel manager, ja que la tarifa única s’aplica a la majoria d’aquests perfils. Més que un simple canvi de comissió, implica revisar com es calculen els preus, quant rep realment l’allotjament i com es compara Airbnb amb altres canals de venda.
Què canvia exactament a Airbnb?
Amb el model tradicional de tarifa compartida, una part de la comissió era assumida per l’amfitrió i una altra s’afegia al preu que pagava l’hoste. Això feia que la tarifa configurada per l’allotjament no fos necessàriament l’import final que veia el viatger.
Airbnb explica el canvi amb un exemple senzill: si anteriorment un amfitrió fixava un preu de 100 USD, l’hoste podia acabar pagant aproximadament 115 USD després d’afegir-hi la tarifa de servei, mentre que l’amfitrió rebia uns 97 USD després de descomptar la seva pròpia comissió. Amb la nova estructura, l’allotjament podria establir directament un preu de 115 USD, l’hoste veuria aquests 115 USD i l’amfitrió rebria aproximadament els mateixos 97 USD després d’aplicar la tarifa única.
Per tant, veure una comissió del 15,5 % en la liquidació no significa automàticament que l’allotjament guanyi menys. La clau és revisar i ajustar correctament el preu publicat perquè reflecteixi la nova estructura.
L’error seria mantenir exactament els mateixos preus
Aquest és un dels punts més importants per a propietaris i gestors. Si un allotjament passa d’una estructura en què l’amfitrió assumia aproximadament un 3 % de tarifa a una altra en què es descompta al voltant d’un 15,5 %, però manté exactament les mateixes tarifes, el seu ingrés net per reserva pot reduir-se considerablement.
Per això, el canvi no s’hauria d’analitzar només observant el percentatge de comissió. Cal calcular quin preu és necessari per mantenir el mateix ingrés net després dels costos del canal. Airbnb fins i tot ha incorporat una eina d’ajust de preus per a determinats amfitrions durant aquesta transició, que permet actualitzar més fàcilment els preus existents i els càrrecs addicionals.
L’objectiu hauria de ser senzill: determinar quant volem rebre després de la comissió i, a partir d’aquí, calcular quin preu ha de veure l’hoste.
El preu publicat importa menys que l’ingrés net
Aquest canvi també obliga a modificar la manera d’analitzar el rendiment d’un allotjament. Comparar simplement el preu publicat a Airbnb amb Booking.com o amb la web pròpia pot resultar enganyós perquè cada canal té una estructura de costos diferent.
Una habitació o un apartament venut per 200 € en dues plataformes diferents no genera necessàriament el mateix ingrés final. Cal tenir en compte comissions, promocions, costos de pagament i qualsevol altra despesa associada a l’adquisició d’aquella reserva.
Per això, cada vegada és més important treballar amb conceptes com preu net, cost de distribució i marge per canal. La pregunta ja no hauria de ser només “A quin preu estem venent?”, sinó “Quant ens queda realment després de vendre?”.
Què passa amb els allotjaments connectats a un PMS o channel manager?
Per als gestors professionals, aquest punt és especialment important. Airbnb especifica que l’estructura de tarifa única s’aplica a la majoria d’amfitrions que utilitzen programari de gestió de propietats, així com a negocis d’hospitalitat tradicional com hotels i apartaments amb serveis.
Quan les tarifes es distribueixen des d’un PMS o channel manager cap a diferents plataformes, no sempre té sentit enviar exactament el mateix preu base a tots els canals. Si Airbnb, Booking.com i la reserva directa tenen costos diferents, l’estratègia de preus pot necessitar ajustos específics per mantenir alineat l’ingrés net.
Aquí és on una bona estratègia multicanal adquireix encara més importància. Sincronitzar disponibilitat és només una part del procés, també cal entendre com afecta cada plataforma a la rendibilitat final.
Vol dir això que Airbnb s’ha tornat més car?
No necessàriament.
Airbnb explica que el 15,5 % utilitzat en la nova estructura es basa en la mitjana global de les seves tarifes de servei anteriors. La principal diferència és que el cost ja no es divideix entre hoste i amfitrió, sinó que es concentra en la part de l’amfitrió, fent que el viatger vegi de manera més directa el preu final.
Per a l’allotjament, això fa que la comissió sigui molt més visible en cada liquidació, però també permet tenir una visió més clara del preu final presentat al client. L’impacte real dependrà de com s’ajustin les tarifes després de la transició.
Airbnb, Booking.com i la reserva directa no s’haurien d’analitzar igual
Cada canal compleix una funció diferent. Airbnb pot aportar visibilitat, clients internacionals i demanda que l’allotjament potser no podria generar per si mateix. Booking.com pot arribar a un altre tipus de viatger i oferir una gran exposició internacional, mentre que la reserva directa pot permetre conservar una part més gran del valor de cada estada.
L’objectiu no hauria de ser decidir quin canal és “millor” en general, sinó analitzar quin canal ofereix millors resultats per a cada propietat, temporada i perfil d’hoste.
La nova estructura d’Airbnb fa encara més important conèixer el cost real de cada reserva. Un canal pot tenir una comissió més alta i continuar sent rendible si genera reserves que no s’haurien aconseguit d’una altra manera. El problema apareix quan s’utilitzen els mateixos preus i la mateixa estratègia a tots els canals sense tenir en compte les diferències.
Una oportunitat per revisar tota l’estratègia de preus
Canvis com aquest poden semblar simplement actualitzacions tècniques d’una plataforma, però també són una bona oportunitat per revisar si l’estratègia comercial de l’allotjament continua tenint sentit.
Convé revisar tarifes base, promocions, descomptes, càrrecs addicionals, preus de cap de setmana, temporades i diferències entre canals. També és recomanable revisar l’ingrés net de cada reserva, en lloc de centrar-se únicament en l’import publicat.
Airbnb també indica que, un cop un amfitrió passa a l’estructura de tarifa única, no pot tornar al model de tarifa compartida. Les reserves fetes abans del canvi mantenen l’estructura anterior, mentre que la nova tarifa s’aplica a les noves reserves posteriors a la transició.
Què hauria de revisar ara un propietari o gestor?
En lloc d’aplicar automàticament una pujada del 15,5 %, convé analitzar cada allotjament individualment. El punt de partida hauria de ser determinar quin ingrés net es generava abans del canvi, quin nivell es vol mantenir i quin preu final continua sent competitiu dins del mercat.
També és important revisar quines promocions estan actives, com es distribueixen les tarifes des del PMS, quines diferències existeixen respecte d’altres canals i si l’estratègia manté l’equilibri adequat entre competitivitat per a l’hoste i rendibilitat per al propietari.
La comissió és només una variable. L’ocupació, la demanda, el posicionament i el preu que els viatgers estan disposats a pagar continuen sent igualment importants.
Conclusió
El canvi d’Airbnb cap a una estructura de tarifa única no s’hauria d’interpretar simplement com una nova comissió. Representa un canvi en la manera de mostrar els preus i de calcular els ingressos de cada reserva, i obliga propietaris i gestors a prestar encara més atenció a l’import net que realment reben.
Mantenir les mateixes tarifes sense revisar l’impacte de la nova estructura pot reduir marges, mentre que augmentar els preus sense tenir en compte el mercat també pot afectar la competitivitat. La clau és trobar l’equilibri adequat entre preu final, comissió, posicionament i ingrés net.
Per als allotjaments que treballen amb diversos canals, aquest canvi reforça un principi fonamental: no tots els canals tenen el mateix cost i, per tant, no sempre s’han de gestionar exactament de la mateixa manera.
A AndStay gestionem l’estratègia comercial d’apartaments turístics i hotels tenint en compte preus dinàmics, distribució multicanal, costos de cada plataforma i rendibilitat neta, adaptant les tarifes perquè els canvis d’Airbnb, Booking.com i altres canals no es converteixin simplement en més costos, sinó en decisions que es puguin gestionar de manera estratègica.
