¿Puede un extranjero comprar un apartamento en Andorra para alquilarlo turísticamente? Lo que debes saber antes de invertir
Invertir en una propiedad en Andorra continúa despertando mucho interés entre compradores extranjeros. Para muchos, la idea inicial parece sencilla: comprar un apartamento, publicarlo en Airbnb o Booking.com y obtener rentabilidad mediante el alquiler turístico.
Sin embargo, el marco actual hace que esta estrategia sea considerablemente más compleja de lo que puede parecer antes de realizar la compra. El problema no es únicamente si un extranjero puede adquirir un inmueble, sino qué uso podrá darle después, qué autorizaciones necesitará y si podrá mantener o conseguir una licencia turística.
Por eso, antes de valorar cuánto podría generar una propiedad, conviene responder primero una pregunta mucho más importante: ¿el modelo de explotación que estamos proyectando es realmente viable?
Primero, HUT y apartamento turístico no significan lo mismo
En Andorra existe una diferencia importante entre un Habitatge d’Ús Turístic, HUT, y un apartamento turístico. Un HUT es una vivienda de uso residencial que se comercializa completa para estancias turísticas. Los apartamentos turísticos, en cambio, forman parte de edificios destinados específicamente a esta actividad y están sujetos a una regulación diferente.
Esta distinción resulta especialmente importante para un inversor extranjero. Cuando alguien plantea comprar un piso individual para después alquilarlo a través de Airbnb o Booking.com, normalmente está pensando en el modelo HUT, aunque coloquialmente lo denomine "apartamento turístico".
Y precisamente es en este modelo donde encontramos algunas de las principales limitaciones actuales.
Comprar un piso que ya tiene HUT no significa comprar también la licencia
Este es probablemente uno de los puntos más importantes que debe conocer cualquier comprador antes de realizar una operación.
Actualmente, el cambio de propietario de un HUT por una causa distinta de una sucesión por fallecimiento comporta la baja de oficio de su inscripción en el Registro de HUT. Esto significa que comprar un apartamento que actualmente funciona como alojamiento turístico no implica que el nuevo propietario pueda continuar automáticamente con la misma actividad.
A esto se suma otra cuestión fundamental: las nuevas autorizaciones de HUT para apartamentos y estudios están suspendidas de manera indefinida.
Por tanto, la estrategia de comprar una vivienda que actualmente genera ingresos turísticos y asumir que esos mismos ingresos podrán mantenerse después de la compraventa puede llevar a una proyección completamente equivocada.
Un inmueble puede tener un excelente histórico en Airbnb o Booking.com y, aun así, esa rentabilidad turística pasada no tiene por qué ser reproducible por el nuevo propietario.
Para un comprador extranjero existe además la regulación de inversión extranjera
A las restricciones relacionadas con el uso turístico hay que añadir las normas específicas aplicables a la inversión inmobiliaria extranjera.
Las operaciones consideradas inversión extranjera inmobiliaria están sujetas a un régimen específico de autorización, fiscalidad y requisitos administrativos. Por tanto, ser extranjero no significa necesariamente que no se pueda comprar una propiedad en Andorra, pero sí implica que la operación debe analizarse antes de formalizarse.
Además, durante 2026 se ha endurecido la fiscalidad aplicable a estas inversiones, aumentando el impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria al 6 % para la adquisición del primer inmueble y al 10 % en el caso de un segundo inmueble, dentro de las condiciones establecidas por la normativa.
Esto hace todavía más importante estudiar la inversión de forma global. No basta con analizar el precio de compra y los posibles ingresos. Hay que tener en cuenta impuestos, gastos, financiación, modelo de explotación y rentabilidad neta.
El verdadero problema aparece cuando toda la inversión depende del alquiler turístico
Una propiedad puede ser una buena inversión inmobiliaria y, sin embargo, no ser una inversión turística viable.
Esta diferencia es fundamental.
Si la rentabilidad prevista depende exclusivamente de alquilar el inmueble por noches o semanas, pero después de la adquisición no existe la posibilidad de mantener o conseguir la autorización correspondiente, el modelo financiero inicial deja de tener sentido.
Por eso creemos que actualmente es especialmente arriesgado comprar un apartamento residencial basándose únicamente en ingresos históricos de Airbnb, precios de temporada alta o resultados obtenidos por el anterior propietario.
La primera pregunta no debería ser "¿cuánto factura este apartamento actualmente?", sino "¿qué explotación podré realizar legalmente una vez que sea mío?"
¿Significa esto que un extranjero debería descartar invertir en vivienda en Andorra?
No necesariamente. Lo que puede ser necesario es cambiar el enfoque de la inversión.
Si el alquiler turístico no resulta viable para la propiedad que se está estudiando, existen principalmente dos alternativas que pueden analizarse: el alquiler de temporada y el alquiler residencial de larga duración.
Por un lado, está el alquiler residencial destinado a vivienda habitual, donde la normativa andorrana establece con carácter general una duración mínima de cinco años. Este modelo puede ofrecer una mayor estabilidad, menor rotación de inquilinos y unos ingresos más previsibles a largo plazo.
Por otro lado, existe el alquiler de temporada, pensado para personas que necesitan una vivienda durante un periodo limitado por una causa realmente temporal, como profesionales desplazados, trabajadores de temporada o personas que permanecen en Andorra durante varios meses. En estos casos pueden plantearse contratos de periodos más cortos, por ejemplo seis meses, siempre que la naturaleza de la estancia sea realmente temporal y el contrato responda a esa situación.
La diferencia es importante: un contrato de seis meses no se convierte automáticamente en un alquiler de temporada únicamente por su duración. El motivo de la estancia y el uso real de la vivienda son elementos fundamentales para determinar qué tipo de contrato corresponde.
Por eso, un propietario que no pueda explotar una vivienda como HUT todavía puede estudiar si le conviene más un alquiler de temporada o un contrato residencial de cinco años, dependiendo de la propiedad, la ubicación, el perfil de demanda y sus objetivos de inversión.
De una inversión turística a una inversión inmobiliaria
Aquí es donde cambia completamente la perspectiva.
Un comprador puede llegar a Andorra pensando en obtener ingresos mediante estancias de pocos días y descubrir que, para la propiedad que está valorando, la alternativa más realista puede ser un alquiler de temporada o un alquiler residencial de cinco años.
Entonces la pregunta deja de ser únicamente "¿cuánto podría generar este apartamento en Airbnb?" y pasa a ser:
¿Qué modelo de explotación es viable y qué rentabilidad puede ofrecer después de impuestos, gastos y costes de gestión?
En algunos casos, una vivienda puede generar menos ingresos brutos mediante un contrato residencial de cinco años que a través del alquiler turístico, pero también tendrá una rotación mucho menor, menos costes operativos y una mayor previsibilidad de ingresos.
En otros casos, el alquiler de temporada puede ofrecer mayor flexibilidad y adaptarse mejor a determinadas ubicaciones o perfiles de demanda, aunque también requiere una gestión más activa y una correcta justificación del carácter temporal de la estancia.
Por eso, comparar únicamente los ingresos brutos puede ofrecer una imagen incompleta.
La inversión realmente interesante es aquella que consigue combinar viabilidad legal, demanda, estabilidad y rentabilidad neta.
Comprar primero y estudiar la rentabilidad después puede salir caro
Uno de los mayores errores de un inversor es realizar la adquisición y estudiar el modelo de explotación posteriormente.
Antes de comprometer capital, deberían analizarse diferentes escenarios: precio de adquisición, impuestos, gastos recurrentes, ingresos mensuales esperados, demanda de la zona, duración de los contratos, costes de gestión y rentabilidad neta anual.
También conviene comparar alternativas.
Por ejemplo, ¿qué ocurre si compramos una propiedad pensando en alquiler turístico pero finalmente debemos destinarla a un contrato residencial de cinco años? ¿Sigue siendo rentable con ese ingreso mensual?
¿Y qué ocurriría si la propiedad pudiera trabajarse mediante alquiler de temporada durante periodos de seis meses, siempre que exista una necesidad temporal real? ¿Cómo cambiarían los ingresos, los costes y la rotación?
Estas preguntas deberían responderse antes de firmar la compraventa.
Una proyección financiera puede cambiar completamente la decisión
Aquí es donde una proyección de rentabilidad resulta especialmente útil.
En lugar de tomar una decisión únicamente por intuición, por el precio anunciado del inmueble o por los ingresos turísticos históricos, podemos construir diferentes escenarios para entender qué podría ocurrir realmente con la inversión.
Una proyección puede analizar aspectos como precio de compra, gastos, impuestos, ingreso mensual previsto, rentabilidad bruta, rentabilidad neta y comportamiento esperado de la propiedad a medio y largo plazo.
Además, permite comparar directamente diferentes modelos. Por ejemplo, podemos estudiar cómo se comportaría económicamente una propiedad con alquiler de temporada frente a un contrato residencial de cinco años y valorar cuál puede tener más sentido según los objetivos del inversor.
Un apartamento más barato no necesariamente será la mejor inversión, del mismo modo que una vivienda con mayor alquiler mensual no siempre ofrecerá la mejor rentabilidad porcentual.
¿Cómo podemos ayudarte desde AndStay?
En AndStay trabajamos con el rendimiento y la gestión de propiedades en Andorra, por lo que podemos ayudarte a analizar un inmueble antes de tomar una decisión de compra.
Mediante nuestro servicio de proyección financiera, podemos estudiar la propiedad que estés valorando y analizar su potencial teniendo en cuenta el modelo de alquiler que realmente pueda aplicarse.
Si la explotación turística no resulta viable, podemos comparar diferentes alternativas, especialmente el alquiler de temporada y el alquiler residencial de cinco años, estimando posibles ingresos, costes y rentabilidad para ayudarte a entender qué estrategia puede encajar mejor con la propiedad.
Nuestro objetivo no es simplemente decir cuánto podría facturar un inmueble, sino ayudarte a entender si los números tienen sentido antes de comprometer tu capital.
La regulación está cambiando la forma de invertir en Andorra
Los cambios regulatorios de los últimos años muestran una dirección clara: Andorra está reforzando el control sobre la inversión inmobiliaria extranjera y limitando el crecimiento de determinadas modalidades de alojamiento turístico, al mismo tiempo que busca incrementar la oferta destinada al mercado residencial.
Esto obliga también a cambiar la manera de analizar una inversión.
El modelo de comprar un apartamento y convertirlo posteriormente en alojamiento turístico ya no puede darse por supuesto. Antes de realizar cualquier operación hay que estudiar la situación concreta de la propiedad, el perfil del comprador y el uso que podrá darse al inmueble.
Pero eso no significa que hayan desaparecido las oportunidades.
Significa que hay que buscarlas de otra manera.
Conclusión
Comprar una propiedad en Andorra siendo extranjero continúa siendo posible en determinados supuestos, pero comprar un apartamento con el objetivo específico de explotarlo posteriormente como alojamiento turístico es hoy una estrategia considerablemente más limitada y compleja.
Las restricciones sobre nuevas autorizaciones HUT, la baja de la inscripción cuando cambia el propietario y las obligaciones asociadas a la inversión extranjera hacen imprescindible comprobar la viabilidad de la operación antes de comprar.
Sin embargo, una propiedad que no sea viable para alquiler turístico puede seguir siendo una inversión interesante mediante otros modelos. Entre las alternativas que pueden estudiarse están el alquiler de temporada, por ejemplo durante seis meses cuando exista una necesidad temporal real, y el alquiler residencial con contratos de cinco años.
La clave está en estudiar cuál de ellos resulta más adecuado para cada propiedad y qué rentabilidad puede ofrecer después de considerar todos los costes.
En AndStay podemos ayudarte mediante una proyección financiera de la inversión, comparando diferentes escenarios y valorando qué modelo puede tener más sentido para cada inmueble.
Porque antes de preguntarse cuánto puede generar una propiedad, hay una pregunta todavía más importante:
¿Qué podremos hacer realmente con ella después de comprarla?
